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Alertes bonnes affaires

Alertes ""Bon Deal!"

Dans la pratique du courtage immobilier, il m'arrive souvent de tomber sur une propriété mise en vente qui me semble être une bonne affaire. On ne peut jamais en être certain avant d'y avoir mis les pieds et encore, il faut passer par l'inspection technique et l'analyse des documents pour en avoir la certitude définitive. Mais le bon deal, qu'il se confirme être juste ou non, se prescent en général dès le premier coup d'oeil.

À force d'avoir le regard rivé sur les propriétés et à force de sillonner les recoins de la ville année on en vient à bien connaître les contours du marché avec ses zones au riche potentiel et celles qui n'ont que peu d'intérêt.   Il y a là un grand avantage. Mais le hic, c'est que nous sommes nombreux dans ce cas et lorsque le bon deal survient, il faut très peu de temps pour qu'un acheteur y fasse main basse.

Bref, pour aider mes clients à attraper ces bonnes affaires, je commencerai sous peu à publier des "Alertes Bon Deal".  Bon deal pour convertir, pour rénover, pour des 6, des 12 ou 24 logements, peu importe. Tout y passera.  Ces opportunités seront transmises à mes clients par courriel avec un bref descriptif  et une invitation à communiquer pour avoir plus de détails.   Il ne faut pas s'attendre à ce que je les identifie tous, ni à ce que je me mette en quête frénétique de ceux-ci. Les bonne affaires arrivent toujours à l'improviste. Mais quand ça se produit, ce qu'il faut, c'est de réagir vite.

Si vous voulez recevoir ces alertes et ce bulletin, ne manquer pas svp de donner votre consentement en cliquant ici.

Cordialement,

Michel Leroux

Courtier immobilier agréé

Via Capitale du Mont-Royal

Mathématique immobilière
 
Marché immobilier
 
Infiltration d'eau

La mathématique immobilière

Il existe une mathématique peu connue des non-initiés et qui permet d'évaluer de façon relativement précise la rentabilité future d'un immeuble à revenus sur une certaine période de temps.

Cette mathématique est quelques peu rébarbative et c'est sans doute la raison pour laquelle elle est si peu utilisée. Les gens se contentent en général du Multiplicateur de Revenus Brut (MRB) ou de Revenus Net (MRN) pour se faire une idée de la valeur financière de leur projet. Pourtant cette mathématique recèle des formules qui permettent d'avoir une vue beaucoup plus claire et complète d'un projet d'investissement, ses risques et ses bénéfices potentiels.

J'ai vu quelques fois des gens faire une acquisition sans prendre le temps de bien en faire l'analyse pour s'en mordre les doigts quelques années plus tard. L'importance de faire une bonne inspection technique est assez bien ancrée dans les esprits désormais. Il en va malheureusement tout autrement de la bonne analyse financière.

Analyse du marché

La Fédération des Chambres Immobilières du Québec (FCIQ) a publié à la fin mai une analyse du marché de la revente de plex basée sur l'activité des dix dernières années.

Pour la région de Montréal, on a observé une baisse de 35% du nombre de ventes alors que les prix ont presque doublé! Mais qu'est-ce qui permet au marché montréalais de défier ainsi les lois de l'offre et de la demande?

La réponse se trouve dans l'un des principes de l'économie de marché: La rareté crée la valeur. Moins il y en a et plus les gens sont prêts a payer cher. Il en va ainsi pour les timbres anciens comme pour le nickel ou les bâtisses à revenus. Comme cause de la raréfaction, les auteurs de l'étude pointent du doigt la transformation à Montréal d'un grand nombre de bâtisses en condos divis et indivis. Il faut ajouter à celà l'absence de construction neuve pour voir que la quantité de propriétés à revenus diminue inexorablement.

Si cette raréfaction doit se poursuivre, et rien n'indique que la tendance s'inversera, il y a fort à parier, qu'au pire, les prix se maintiendront, ou autrement, iront encore en augmentant.

L'eau! L'eau! Toujours l'eau!

Nous avons vu que la priorité no 1 concernant l'entretien d'une bâtisse est d'éviter que l'eau ne s'y infiltre. Mais la question de la menace aquifère ne s'arrête à la bonne étanchéité de l'enveloppe extérieure ou de la tuyauterie. En effet, si l'eau s'accumule à l'extérieur du bâtiment elle s'attaquera inévitablement à ses fondations et finira par les affaiblir et faire son chemin vers l'intérieur. Il faut donc l'éloigner du bâtiment.

Dans le cas d'un toit plat, le drain de pluie installé au coeur de la bâtisse envoi l'eau tombée du ciel dans les égouts pluvieux de la ville. Dans les autres cas, c'est la fonction des débords de toît et des gouttières de repousser cette eau au loin. Un mêtre de distance étant généralement suffisant.

Mais encore faut-il qu'elle n'y revienne pas. Lorsque c'est possible, une légère pente aménagée sur le terrain va repousser l'eau encore plus loin. Si ce n'est pas possible, une autre solution consiste à aménager un écoulement vers un drain souterrain installé autour de la propriété, légèrement plus bas que les fondations.

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